Baurecht-Nutzungsänderung/ Bestandsschutz

"Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben."- Aristoteles

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Nutzungsänderung

Bei der Nutzungsänderung (zum Beispiel Wohnungen im Büro, Lebensmittelladen in Gaststätte, Blumenladen in Möbelgeschäft) ist besonders Folgendes zu beachten. Unter Umständen werden durch die Umnutzung weitere Stellplätze notwendig. Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung des Amtes für Wohnungswesen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken umgebaut oder verwendet werden.

Dies gilt mit Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung der Landesregierung NRW vom 12.06.2001 nur noch für Miet- und Genossenschaftswohnungen, nicht mehr für die Eigentümenr selbst genutzten Eigenheime/ Eigentumswohnungen. Konzessionen (Gaststätte, Imbiss, Trinkhallen) werden von der Baugenehmigung nicht umfasst und sind beim zuständigen (Bezirks-) Ornungsamt zu beantragen.

Informationen

Nutzungsänderung ist die Änderung der (genehmigten) Benutzungsart oder die Änderung der Zweckbestimmung einer baulichen Anlage.

Auch die Nutzungsänderung ist grundsätzlich “Vorhaben“ i.S. des § 29 BauGb, es sind daher die Vorschriften über die planungsrechtliche Zulässlichkeit (§§ 30-37 BauGB) einschlägig Des Weiteren besteht für die Nutzungsänderung ebenso wie für die Errichtung, der Änderung und den Abriss einer baulichen Anlage des Erfordernis einer Baugenehmigung nach Maßgabe der Vorschriften in den Landesbauordnungen, wobei jedoch in den Landesbauordnungen eine Vielzahl von Nutzungsänderungen genehmigungsfrei gestellt werden.

Von Bedeutung ist jedoch nicht jede beliebige Änderung der Nutzungsweise, sondern es muss eine Nutzungsänderung vorliegen, die die Funktion, die rechtliche Qualität der bisherigen zulässigen Nutzung ändert und damit in bodenrechtlicher Hinsicht die Genehmigungsfrage neu aufwirft (BVerwG 11.11.1988 – 4 C 50/87). Danach liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann. (OVG Nordrhein Westfalen 15.08.1995, 11 A 850/92).

Beschreibung

Die Nutzungsänderung kann aufgenommen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von zwei Wochen nach Eingang der Anzeige und der Bauvorlagen erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Zu beachten ist aber, dass die Genehmigungsfreiheit nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die in den Landesbauordnungen oder in anderen öffentlich- rechtlichen Vorschriften gestellt werden, entbindet.

Beispiele

Beispiele für bodenrechtlich relevante Nutzungsänderungen finden sich etwa in der Umwandlung einer Gaststätte in eine Diskothek, eines Büros in eine Wohnung (BVerwG 27.05.1983 – 4 C 67/78).

Gegenbeispiel einer bodenrechtlich irrelevanten Nutzungsänderung, die die Genehmigungsfrage nicht erneut aufwirft, wäre die Umwandlung eines Spielwarengeschäfts in eine Modeboutique.

Zu Beachten

Der die Nutzungsänderung Anzeigende (bzw. der Antragsteller) ist dafür verantwortlich, dass die Nutzungsänderung gemäß (und nur im Umfang) des Anzeigeverfahrens (bzw. der erteilten Baugenehmigung) und unter Beachtung der entsprechenden Nebenbestimmungen (zur (Bau-) Genehmigung) durchgeführt wird.

Hinweise

Wird eine (Bau-) Genehmigung zur Nutzungsänderung erteilt, erlischt diese, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach ihrer Erteilung die Nutzungsänderung vollzogen worden ist. Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag jeweils um 1 Jahr verlängert werden.

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Baurecht – Bestandsschutz

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I Ansprüche auf Bestandserhaltung Bestandsnutzung und Bestandserweiterung

Ein Recht auf Schutz der Bestandserhaltung, Bestandsnutzung und Bestandserweiterung einer baulichen Anlage gegenüber behördlichen Eingriffen könnte sich aus dem auf der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden Anspruch auf baurechtlichen Bestandsschutz ergeben. Der baurechtliche Bestandsschutz ist eine in der Rechtsprechung und Litaratur anerkannte Rechtsfigur und gewährleistet das Recht, eine bauliche Anlage zu erhalten und sie wie bisher zu nutzen. Darüber hinaus kann es dem Bauherrn auch das Recht auf maßvolle Erweiterung und sogar auf Wiedererrichtung beseitigter Gebäude einräumen.

II Bestandsschutz

a. passiver Bestandsschutz

Passiver Bestandsschutz schützt den Eigentümer vor Änderungswünschen von Seiten der Behörden gegenüber dem vorhandenen Bauwerk.

b. aktiver Bestandsschutz

Aktiver Bestandsschutz beschäftigt sich mit der Frage, ob der Eigentümer das Recht hat, an seinem geschützten Bestand auch baurechtlich wesentliche Veränderungen vorzunehmen.

III Rechtmäßigkeit

Ob Bestandsschutz besteht, richtet sich nach der Rechtmäßigkeit der Errichtung einer baulichen Anlage.

Rechtmäßig errichtet ist eine bauliche Anlage, wenn sie zum Zeitpunkt der Errichtung dem materiellen Recht entsprach, sog. materielle Legalität, oder wenn sie – obwohl in Wirklichkeit unrechtmäßig – genehmigt und die Genehmigung nicht aufgehoben worden ist, sog. formelle Legalität. Die (rechtmäßig oder rechtswidrig) erteilte aber nicht aufgehobene Baugenehmigung enthält die Feststellung, dass die genehmigte bauliche Anlage dem materiellen öffentlichen (Bau-) Recht entspricht. Die Frage, ob die Genehmigung rechtmäßig erteilt worden ist (materielle Legalität der genehmigten Anlage), spielt dann keine Rolle mehr, wenn die Genehmigung bestandskräftig geworden, also nicht mehr anfechtbar ist. Darauf, ob eine bauliche Anlage genehmigt worden ist, das heißt formell rechtmäßig ist, kommt es aber letztlich nicht an, wenn sie materiell rechtmäßig war.

IV Erweiterter Bestandsschutz

Auch nicht rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen können in einen dem Bestandsschutz vergleichbaren Rechtsstatus hineinwachsen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand wissentlich über einen längeren Zeitraum geduldet hat (Oberverwaltungsgericht [OVG] Berlin, Monatsschrift für Deutsches Recht [MDR] 1983, 165; Landgericht [LG] Hannover, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht [ZMR] 1987, 23 f). Als längeren Zeitraum nennt das OVG Berlin eine Dauer von etwa 25 Jahren.

V Beginn und Ende des Bestandsschutzes

Der Bestandsschutz beginnt, sobald das Bauwerk “rechtmäßig” fertiggestellt oder wenn die Rechtmäßigkeit formell festgestellt worden ist. Die Rechtmäßigkeit kann auch nach Errichtung des Bauwerks eingetreten sein. Die Neuerrichtung einer baulichen Anlage an Stelle der bestandsgeschützten ist vom Bestandsschutz nicht gedeckt.

Der Bestandsschutz endet mit der Beseitigung der baulichen Anlage. Er endet auch, wenn die bauliche Anlage nicht völlig beseitigt ist, die vorhandenen Teile aber nur mit einem einer Neuerrichtung gleichkommenden Aufwand (z. B. statische Neuberechnung des Bauwerks, Kosten) zu verwenden sind. Der Bestandsschutz endet auch ohne Eingriff in die bauliche Substanz, soweit und sobald die geschützte Nutzung “endgültig” aufgegeben worden ist. Die Endgültigkeit beurteilt sich nicht nach dem inneren Willen des Eigentümers, sondern danach, wie die Beendigung der ausgeübten Nutzung nach außen erkennbar in Erscheinung tritt. Eine nur vorübergehende Unterbrechung der Nutzung vernichtet den Bestandsschutz nicht. Der Eigentümer (der baulichen Anlage) hat insoweit eine gewisse “Nachwirkungsfrist”, innerhalb derer ihm Gelegenheit gegeben ist, die Nutzung wieder aufzunehmen. Maßgeblich für die Dauer dieser Frist ist die Verkehrsauffassung (BVerwG, Neue Juristische Wochenschrift [NJW] 1977, 770).

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``Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben`` - Aristoteles