Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietminderung?

09 Sep Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietminderung?

Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietminderung?

Mieter haben das Recht, die geschuldete Miete bei Vorliegen konkreter Mängel der Mietsache, die den vertragsgemäß geschuldeten Gebrauch mehr als erheblich einschränken, zu mindern. Häufig ist der Vermieter damit nicht einverstanden und versendet eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der geminderte Betrag zwei Monatsmieten übersteigt. Die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels trifft den Mieter.

Die Vermieterin einer Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus verlangte von den Mietern die Räumung, nachdem sie fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt hatte, weil die Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum um 20 % gemindert hatten. Begründet wurde die Mietminderung damit, dass die Vermieterin andere Wohnungen des Hauses als Ferienwohnung an Touristen vermietet hatte, die erhebliche Belästigungen in Form von Lärm und Schmutz verursachten. Die Vermieterin hielt die Mietminderung für unzulässig.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, wie detailliert ein Mieter einen Mangel der Mietsache, auf den er eine Minderung stützt, darlegen muss (BHG, Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11).

Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters dürfen nicht überspannt werden, da die Minderung nach § 536 (1) BGB kraft Gesetzes eintritt. Der Mieter muss einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Beeinträchtigung und einen konkreten Minderungsbetrag braucht er nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz ist die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Es genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art der Beeinträchtigung es geht, zu welchen Tages- und Nachtzeiten und über welche Dauer und Stärke diese auftreten. Im konkreten Fall gab der BGH den Mietern Recht. Zwar liege eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin, dass im Haus Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet werden, denn dies führe nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. Gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen seien als sozialadäquat hinzunehmen. Aus dem Vortrag der Mieter im vorliegenden Fall ergab sich aber, dass dieser übliche Rahmen weit überschritten war.

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