Mietrecht

"Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben."- Aristoteles

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Mietrecht in Deutschland

Die Mehrzahl der Deutschen wohnt nicht in den eigenen vier Wänden, sondern zur Miete. Die während eines Arbeitslebens gezahlte Miete würde oft ausreichen, um zwei oder drei Eigenheime zu bauen.
Wie der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen anhand der Auswertung von 800.000 bestehenden und neu abgeschlossenen Mietverträgen feststellte, verzeichneten die Wohnungseigentümer im Zeitraum vom Januar 2008 bis März 2009 eine Preissteigerung bis zu 14 %.
Der sich aus dem Sozialstaatsprinzip und dem Grundrecht der Würde des Menschen ergebende Anspruch des Einzelnen auf angemessenen Wohnraum ist in Gefahr, denn die Privatisierung des öffentlichen Wohnungsbestandes, der beschlossene Ausstieg aus dem Fördersystem des sozialen Wohnungsbaus und nun die von der Bundesregierung beabsichtigte steuerliche Gleichstellung landeseigener Unternehmen der öffentlichen Daseinsvorsorge, (darunter Wasser- und Entsorgungsbetriebe) mit profitorientierten Privatunternehmen werden das Wohnen weiter verteuern. So stiegen die Betriebskosten für eine 80 qm große Wohnung in Berlin pro Jahr um 115,20 EUR.

Rechte und Pflichten

Erneut werden Änderungen des Mietrechts diskutiert, um die Balance zwischen Rechten und Pflichten der Vertragsparteien wiederherzustellen. Konkret geht es um die Verkürzung der Kündigungsfristen für Vermieter, die Beschleunigung von Räumungsklagen gegenüber säumigen Mietschuldnern und die Abschaffung des Mietminderungsrechts bei Baumaßnahmen zur energetischen Modernisierung.

Mietrecht in Friedrichshain-Kreuzberg

Auch im Bezirk unserer Kanzlei, dem Wrangelkiez in Berlin Friedrichshain-Kreuzberg häufen sich seit einigen Jahren die Streitfälle rund um Modernisierung und Mieterhöhung, Nebenkosten und Wohnungsmängel. Viele Irrtümer und Auseinandersetzungen könnten jedoch vermieden werden, wenn die Vertragsparteien ausreichend über bestehende Rechte und Pflichten informiert sind.

Die Mietverhältnisse unterstehen als Dauerschuldverhältnisse im verstärkten Maße dem Grundsatz von Treu und Glauben. Den Pflichten entsprechen auf Seiten des Vertragspartners Ansprüche.
Im Gegenseitigkeitsverhältnis stehen die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters zur Mietzahlungspflicht des Mieters. Die Entrichtung der monatlichen Miete sollte eine Selbstverständlichkeit sein, sie wird hier deshalb ausdrücklich erwähnt, da es in der Praxis eine Flut von Rechtstreitigkeiten wegen nicht- oder zu spät entrichteter Miete gibt. Nach wie vor gilt im bürgerlichen Recht der Satz: Geld hat man/frau zu haben! Ohne Mieteinnahmen kann auch der netteste Vermieter seine Pflichten nicht erfüllen.

Mieterpflichten/-rechte

Zur Pflicht des Mieters gehört die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Nebenkosten, auch treffen ihn Sorgfaltspflichten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. So würde es z.B. gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, wenn durch fehlendes oder ungenügendes Lüften der Wohnung Feuchtigkeitsschäden verursacht werden und der Mieter dann die Miete mindert, weil während der Mietzeit ein Mangel aufgetreten ist.

Ansonsten tritt das Recht des Mieters, bei einem Mangel der Mietsache die Miete zu mindern, um das Gleichgewicht zwischen dem Wert der Mietsache und der zu leistenden Mietzahlung wiederherzustellen, kraft Gesetzes ein, egal ob der Vermieter damit einverstanden ist oder nicht. Dem Mieter obliegt die Pflicht, den aufgetretenen Mangel dem Vermieter bekannzugeben.
Der Mangel darf nicht unerheblich und wie erwähnt nicht vom Mieter selbst verursacht worden sein. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Mangel zu beseitigen.
Versäumt er diese Pflicht, kommt er in Verzug und der Mieter hat die Möglichkeit, eventuelle Aufwendungs- oder Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Häufige Streitfälle sind feuchte Wände und Schimmelbefall, Haustierhaltung, Lärm durch andere Mieter, Heizungsmängel und Schadstoffbelastung.

Wie hoch der konkrete Minderungsbetrag jedoch ist, wird von der unabhängigen Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt, denn entschieden wird unter verständiger Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und jeder Einzelfall ist eben anders.
Die rechtzeitige Beratung durch einen sachkundigen Rechtsanwalt wird aus diesem Grund empfohlen. So sparen Sie Zeit, Geld und Nerven!

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Unser Aufgabenbereich

– Mieter-/Vermieter Streitigkeiten, Vertragsgestaltung, Mediation, Erwerb –

Im Rahmen des Mietrechts stehen Fragen im Zusammenhang mit Kündigungen, deren Durchsetzung oder Abwehr, Schadensersatzforderungen und Mieterhöhungen im Vordergrund. Dies gilt gleichermaßen für das Wohnraum-, wie für das Geschäftsraummietrecht.

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Mieterhöhung bei Inklusivmiete

Schuldet der Mieter eine Inklusivmiete, so kann die Erhöhung der Miete auf eine rechnerisch angepasste Nettokaltmiete und einen in der Miete enthaltenen erhöhten Betriebskostenanteil gestützt werden. Der Anteil der in der Inklusivmiete enthaltenen Nettomiete sowie der Anteil der Nebenkosten stellen lediglich Berechnungsfaktoren dar, um die neue monatliche, ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 03.08.2004, Aktenzeichen 48 C 18/04

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``Wer Recht erkennen will, muss zuvor in richtiger Weise gezweifelt haben`` - Aristoteles