Wohnung – Ferienwohnung – Boardinghouse

10 Jun Wohnung – Ferienwohnung – Boardinghouse

Wohnung – Ferienwohnung – Boardinghouse

Entscheidung des OVG Berlin vom 30.05.2016, OVG 10 S 34.15

Leitsatz: Die dauerhafte Nutzung einer Wohnung, für die eine Genehmigung als Wohngebäude vorliegt als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis stellt eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar.

Das OVG musste sich mit der Beschwerde einer Wohungseigentümerin (= Antragstellerin) im Prenzlauer Berg gegen die Untersagung der Nutzung ihrer Eigentumswohnung als Ferienwohnung beschäftigen. Mit Bescheid vom 31.08.2015 hatte der Antragsgegner die Nutzung als Ferienwohnung untersagt und die sofortige Vollziehung angeordnet. Für den Fall der nicht fristgerechten Befolgung wurde ein Zwangsgeld angedroht. Den Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs hatte das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 22. Oktober 2015 wendete sich die Antragstellerin im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes mit ihrer Beschwerde.

Die Antragstellerin rügte, dass die Wohnung nicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne des § 79 Satz 1 BauO Bln genutzt werde. Eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung läge nicht vor, da die Ferienwohnungsnutzung planungsrechtlich eine Wohnnutzung darstelle und daher noch innerhalb der Variationsbreite der bauplanungsrechtlichen Nutzungsart „Wohnen“ liege.

Das OVG stellte fest, dass mit dieser Rüge eine Änderung der angefochtenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts nicht erreicht werden kann, da kein Fehler der Entscheidung aufgezeigt wird. Die Annahme des VG, dass die auf Dauer angelegte Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung eine Nutzungsänderung im Sinne von § 60 Abs. 1 BauO Bln. ist, die einer Baugenehmigung bedarf, ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Nach ständiger Rechtsprechung liegt eine Nutzungsänderung baulicher Anlagen im bauordnungsrechtlichen Sinne vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen (legalen) durch die Baugenehmigung dokumentierten Nutzung dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen unterworfen ist oder sein kann, also die der bisherigen Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Veränderung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können.

Bei der Nutzung einer Wohnung im unbeplanten Innenbereich der Stadt handelt es sich gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart, für die andere bauplanungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen. Ferienwohnungen fallen nicht unter den Begriff der Wohnnutzung. Eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinn ist gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthaltes. Insbesondere am Kriterium der Häuslichkeit fehlt es bei Ferienwohnungen, die von ihrem Nutzungskonzept her typischerweise nur zum vorübergehenden Aufenthalt durch einen ständig wechselnden Personenkreis genutzt werden. Wohnungen dagegen werden von einem gleichbleibenden Bewohnerkreis über einen längeren Zeitraum genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

Der Hinweis der Antragstellerin auf eine Entscheidung des 2. Senats des OVG Berlin-Brandenburg vom 06.Juli 2006 änderte daran nichts. In diesem Fall ging es um ein sog. Boardinghouse-Konzept, die als Übergangsform zwischen der Wohnnutzung und einem Beherbergungsbetrieb gilt. Bei einem Boardinghouse handelt es sich um die Unterbringungsmöglichkeit für Personen, die zumeist geschäftlich über einen längeren Zeitraum an einem Ort verweilen müssen. Ein Boardinghouse soll den Mietern die Möglichkeit bieten, auf eine gewisse Dauer ein selbstbestimmtes häusliches Leben führen zu können. Das ist mit der kurzfristigen Vermietung der Wohnung an Feriengäste nicht vergleichbar.

Dauerhaftes Wohnen und kurzfristiger Aufenthalt sind eben etwas Verschiedenes auch wenn beides in einer Wohnung stattfindet.

Auch der Einwand der Antragstellerin, dass es nicht erkennbar sei, ab welcher Vermietungsdauer die Nutzungsuntersagung nicht mehr greifen solle, half ihr wenig. Die untersagte tage- oder wochenweise Vermietung an einen wechselnden Personenkreis liegt objektiv vor bei einer wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung, vgl. auch § 2 Abs. 1 Nr. 1 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Eine nach (vollen) Monaten bemessene Vermietung, wie sie typischerweise bei einer Vermietung zum dauerhaften Wohnen gebräuchlich ist, würde demnach nicht unter die Nutzungsuntersagung fallen. Das Verwaltungsgericht hatte die äußerste Grenze der untersagten zeitlichen Vermietung nach Tagen und Wochen bei 12 Wochen angesetzt.

Nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz dürfen Wohnungen im Land Berlin ab dem 01. Mai 2016 grundsätzlich nur noch mit einer Genehmigung als Ferienwohnung vermietet werden.

Das Verwaltungsgericht Berlin hatte im Fall einer Eigentümerin einer 66 qm großen Wohnung in Berlin-Moabit zu entscheiden (Beschluss vom 27.04.21016, 6 L246.16). Die Eigentümerin und Antragstellerin hatte ihre Wohnung regelmäßig als Ferienwohnung vermietet. Zum Erwerb der Immobilie hatte sie ein Darlehen aufgenommen und einen Antrag zur zweckfremden Nutzung gestellt mit der Begründung, die Ferienwohnungsvermietung stelle ihre einzige Erwerbsquelle dar. Aus den Einnahmen müsse sie Tilgung und Zinslast des Fremddarlehens bestreiten. Das Bezirksamt hatte diesen Antrag abgelehnt und die Antragstellerin begehrte vorläufigen Rechtsschutz mit dem Ziel, eine vorläufige Genehmigung zu erreichen. Die 6. Kammer des VG wies den Eilantrag zurück, da es zweifelhaft sei, ob der Antragstellerin der geltend gemachte Anspruch zustehe. Zwar könne eine Zweckentfremdungsgenehmigung bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz erteilt werden, dafür sei aber nichts erkennbar. Denn bei einem Kaufpreis der Wohnung von 140.000,- € müsse die Antragstellerin derzeit nur jährliche Zinsen in Höhe von 3.193,- e zahlen. Bei einer regulären Vermietung der Wohnung lasse sich dieser Betrag ohne weiteres erzielen.

No Comments

Post A Comment